Kauf und Verkauf einer Immobilie in Florida

Kaufvertrag 

Obwohl das Gesetz von Florida keinen bestimmten Wortlaut für eine Immobilientransaktion vorschreibt, sind die FR/BAR-Vertragsformulare die am häufigsten verwendeten und anerkanntesten Wohnimmobilienvertragsformulare in Florida.  Die FR/BAR-Verträge, die in Zusammenarbeit von der Florida Anwaltskammer (BAR) und der Berufsgenossenschaft der Immobilienmakler (FAR – Florida Association of Realtors) herausgegeben, umfassen zwei Vertragsformulare:

• den Wohnimmobilienkaufvertrag (der "Standardvertrag") und
• den "AS-IS"-Wohnimmobilienkaufvertrag (der "AS-IS"). Wohnimmobilienkaufvertrag (der "As-Is-Vertrag"). 

Der AS-IS Vertrag wird dabei etwas häufiger verwendet. Der As-Is-Vertrag unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Punkten vom Standardvertrag.  Der offensichtlichste Unterschied liegt in der Art und Weise, wie der As-Is-Vertrag die Verpflichtungen des Käufers und des Verkäufers in Bezug auf den Zustand und die Inspektion der Immobilie regelt.  Im Rahmen des Standardvertrags hat der Verkäufer Instandsetzungspflichten, die in Abschnitt 9 des Vertrags festgelegt sind, während der Verkäufer im Rahmen des "As-Is"-Vertrags nur dafür verantwortlich ist, die Immobilie in dem Zustand zu erhalten, in dem sie sich zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Vertrags befand.

In beiden Formularen enthalten ist

• die Beschreibung des Kaufgegenstands (description),
• der Kaufpreis (purchase price),
• die Frist für die Annahme, Gegenangebot und Zustandekommen des Vertrags (acceptance of offer and counter-offers and effective date),
• die Frist für den Nachweis des Eigentums (title evidence),
• Angaben zur Finanzierung (financing) und das Datum des Abschlusses (closing date).

Abweichungen von den Bestimmungen des Formulars werden in Zusätzen (Riders oder Addenda) festgehalten. 

Angebot, Annahme und Abschluss des Kaufs

Der Käufer formuliert die Bedingungen des Angebots und übersendet dem Verkäufer das ausgefüllte Formular.  Nimmt der Verkäufer das Angebot an, unterzeichnet er den Vertrag und sendet ihn zurück. Das Angebot ablehnen kann er entweder durch ausdrückliche Erklärung oder durch Schweigen. Statt das Angebot abzulehnen oder anzunehmen, kann der Verkäufer auch Gegenangebot (counter-offer) vorlegen. Der Käufer hat nun seinerseits die Möglichkeit dieses Gegenangebot  abzulehnen, anzunehmen oder ein neues Gegenangebot zu unterbreiten. Wirksam wird der Vertrag, wenn beide Seiten sich auf eine endgültige Fassung des Vertrages geeinigt haben und dies durch Unterschrift dokumentiert haben (effective date).

Üblicherweise wird bei Vertragsabschluss eine Anzahlung geleistet. Diese Anzahlung wird auf ein spezielles Treuhandkonto gezahlt (escrow account oder trust account).

Prüfung der Immobilie (inspection)

In der im Vertrag bestimmten Frist (inspection period oder due dilligance period) kann der vertragsgemäße Zustand der Immobilie zu prüfen. Hierzu werden oftmals Gutachter beauftragt.  Gutachten können z.B. zu folgenden Gesichtspunkten eingeholt werden:

• Wert der Immobilie;
• Baulicher Zustand der Immobilie;
• Termitenschäden (Termite Inspection oder auch WDO Inspection);
• Zustand des Dachs und
• Zustand der Abwasseranlage.

Praxistipp: Welche Gutachten sinnvoll sind, kann nur im Einzelfall geklärt werden. Im Zweifelsfall sollte ein home inspector beauftragt werden, der etwaige Problempunkte aufzeigt und - falls notwendig – Experten empfiehlt.

Vor Eigentumsübertragung ist auch zu prüfen, ob die Immobilie frei von Rechtsmängeln ist, insbesondere ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist oder zum Verkauf berechtigt ist (z.B. Vertretungsberechtigung bei Kauf von Gesellschaft, Vertretungsmacht beim Kauf von Ehegatten) und das Objekt frei von Rechten Dritter (z.B. Steuern, Hypothekenforderung, Wegerecht).

Die Prüfung erfolgt in der Regel durch einen US-Anwalt oder/und auf Immobilien-Transaktionen spezialisiertes Unternehmen (title company). Es werden insbesondere Nachforschungen im "Grundbuch" (county recorder), bei Steuerbehörden und bei der Eigentümergemeinschaft getätigt. Zum Schutz vor Rechtsmängeln kann auch eine Versicherung (title policy oder title insurance) sinnvoll sein.  

Closing (Abschluss)

Sofern der Käufer nach der Prüfung (weiterhin) das Eigentum erwerben will, schließt sich nun das closing an. Im Rahmen des closing wird

• das Eigentum (title) mittels einer Urkunde (deed) übertragen,
• der Kaufpreis - nach Abzug der Kosten - gezahlt und
• der Besitz eingeräumt (so dies nicht zuvor erfolgte). 

Bei einem Kauf wird das Eigentum in der Regel mittels einer warranty deed (with full covenants) - übertragen. Gibt es mehrere Käufer (z.B. Ehegatten), sollte darin angegeben werden, ob sie in Form von

• einfachem Bruchteilseigentum (tenancy in common),
• gemeinsamen Eigentum mit Anwachsungsrecht auf den Tod (joint tenancy) oder
• (bei Eheleuten) gemeinsamen Eigentum mit unwiderruflichen Anwachsungsrecht auf den Tod (tenancy by the entireties for married couples) erwerben wollen (was vermutet wird). 

Wenn als Eigentümer eine US-Gesellschaft, z.B. LLC, eingetragen werden soll, sollte Rechtsrat über die steuerlichen Folgen eingeholt werden. 

Der Auszahlungsbetrag wird im Rahmen einer Abrechnung (settlement statement) ermittelt. Der so ermittelte Auszahlungsbetrag wird entweder durch einen (bankbestätigten) Scheck einer US-Bank oder durch Überweisung auf ein Treuhandkonto gezahlt.

Nach Nachweis der Zahlung des Kaufpreises wird regelmäßig der Besitz eingeräumt und der Schlüssel übergeben. Außerdem kann nun die Aufnahme (recording) beim County Recorder erfolgen, siehe unten. 

Aufnahme (Recording)

Der Eigentumsübergang ist mit der "deed" erfolgt. Allerdings empfiehlt es sich die deed umgehend beim County Recorder zur Aufnahme (recording) einzureichen (z.B. für das Collier County), da mit recording alle betroffenen Personen so behandelt werden als seien sie über die Urkunde benachrichtigt worden.

Bei Vorliegen der Voraussetzungen der Eintragung wird die deed mittels einer Kopiermaschine vervielfältigt/gescannt, eine Nummer vergeben und im Index eingetragen. Das Original der Urkunde wird dem Eigentümer sodann zurückgereicht. 

Kosten des Kaufs einer Immobilie in Florida

Nachfolgend wird ein Überblick über die beim Kauf bzw. Verkauf anfallenden Kosten gegeben.

Steuern beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Florida

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Florida fallen mehrere Steuern an.

Dokumenten-Stempelsteuer in Florida

Florida erhebt beim Verkauf einer Immobilie in Florida Dokumenten-Stempelsteuer (documentary stamp tax). Diese ist mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar. Im Falle des Verkaufs einer Immobilie beträgt die Dokumenten-Stempelsteuer 0,70 Cent je USD 100 Verkaufspreis. Die Dokumenten-Stempelsteuer wird beim Eintragung beim Clerk of Court gezahlt. In der Regel zahlt der Käufer dies Steuer. Es kann aber auch durch vertraglich etwas anderes vereinbart werden.

Kapitalgewinnsteuer bei Veräußerung von Immobilien

Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Verkaufsgewinn) unterliegt der US-Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax) und der deutschen Einkommensteuer. Die USA haben das alleinige und ausschließliche Besteuerungsrecht, wobei Deutschland sich die Berücksichtigung bei der Ermittlung des Steuersatzes vorbehalten hat (Progressionsvorbehalt). Ergänzend verweisen wir auf den Beitrag Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilen in den USA. 

US-Quellensteuer

Ist der Verkäufer ein nicht-ansässiger Ausländer (nonresident alien) oder sonst eine fremde Person (foreign person), ist der Käufer nach den Regeln des FIRPTA. verpflichtet 15% des Brutto-Verkaufspreises als Quellensteuer (withholding tax) einzubehalten und binnen 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung (closing) an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Diese Verpflichtung dient zur Sicherstellung der Zahlung einer etwaig anfallenden Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax) aus dem Immobilienverkauf. Der Käufer ist verpflichtet zu klären, ob der Verkäufer ein nicht-residenter Ausländer ist oder nicht.

Weitere Informationen finden Sie hier hierzu in unserem Beitrag Die Besteuerung von Gewinnen aus dem Verkauf von Immobilien in den USA. 

Laufende Steuern: Grundsteuer in Florida

Der Bezirk (County) erhebt eine Grundsteuer (property tax). Die Grundsteuer ist jährlich im November eines Jahres für das zurückliegende Jahr zahlen und kann zwischen 1.5 % bis zu 3 % des vom Landkreis festgesetzten Marktwertes ausmachen. Im September werden "vorläufige Grundsteuerbescheide" an die Eigentümer geschickt, gegen die nur innerhalb kurzer Zeit Einspruch eingelegt werden kann. Die Grundsteuer auf eine Immobilie, welche als Heimstätte (homestead) genutzt wird, kann jährlich höchsten um 3% erhöht werden. Bei allen anderen ist die jährliche Erhöhung auf 10 % beschränkt.

Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen

Die Einkünfte aus aus der Vermietung von US-Grundvermögen eines nicht-ansässigen Ausländers (non-resident alien) unterliegen der US-Bundes-Einkommensteuer (federal income tax).

Die USA haben das alleinige und ausschließliche Besteuerungsrecht, wobei Deutschland sich die Berücksichtigung bei der Ermittlung des Steuersatzes vorbehalten hat (Progressionsvorbehalt). Ergänzend verweisen wir auf den Beitrag Die Besteuerung der Einkünfte aus Vermietung von US-Grundvermögen. 

Laufende Kosten

Neben der Grundsteuer sind natürlich auch die laufenden Kosten beim Kauf einer Immobilie zu berücksichtigen. Nachfolgend wird ein grober Überblick gegeben. 

Hausversicherung

Eine Hausversicherung sollte immer abgeschlossen werden. Die Kosten hängen vom Wert des Immobilie ab. Überschlägig muss man mit USD 500 pro USD 100.000 Kaufpreis und Jahr rechnen. In unmittelbarer Strandnähe und bei besonderen Objekten ist mit Aufschlägen zu rechnen.

Hausmeister-Service

Steht die Immobilie zeitweise leer, sollte ein „Hausmeister-Service“ (housekeeping service) beauftragt werden, der in regelmäßigen Abständen nach dem Rechten sieht. Üblich sind hierfür je nach Umfang der Leistungen bis zu USD 150 pro Monat ein.

Umlage für die Gemeinschaftseinrichtungen

Bei Immobilien in Gemeinschaftsanlagen (z.B. „gated community“) fällt eine Umlage für die Leistungen eine Gemeinschaft (Community) an. In der Regeln werden mit dieser die Pflege der gemeinschaftlichen Garten- und Poolanlagen, sowie deren regelmäßig notwendige Bewässerung, das Kaltwasser, Abwasser und die Müllgebühren gezahlt.

Gartenpflege und Bewässerung

Wenn die Immobilie nicht in einer Wohnanlage ist, sollte eine Firma für die Gartenpflege beauftragt werden (landscaper). Je nach Leistung und Qualität sind zwischen USD 150 bis USD 300 monatlich üblich. Für die regelmäßige Bewässerung des Gartens fällt in etwa nochmals der gleiche Betrag an.

Sonstige Kosten

Kosten wie Strom, Wasser, Müll, TV, Telefon richten sich nach dem tatsächlichen Verbrauch.

Tipp: Viele Verträge können auch für einen beschränkten Zeitraum im Jahr (z.B. von November bis April) geschlossen werden, insbesondere KFZ-Versicherung, Telefon, TV etc.. Fragen Sie die Anbieter nach entsprechenden Angeboten!

Deutsche Erbschaftsteuer und US-Bundes-Nachlasssteuer

Florida erhebt keine Todesfallsteuer. Allerdings erheben die USA auf Bundesebene auf den Nachlass eines US-Staatsangehörigen (US citizen) und einer in den USA ansässigen Person (resident) oder betreffend US-Vermögen die US-Bundes-Nachlasssteuer (federal estate tax).

Hierzu verweisen wir auf den Beitrag Nachlasssteuer und Erbschaftsteuer in den USA.

Gleichzeitig kann auch Deutschland den Vermögensübergang besteuern (siehe hierzu den Beitrag Erbschaftssteuer: Steuerpflicht in Deutschland). Hieraus ergibt sich die Gefahr der Doppelbesteuerung. Diese soll durch das Abkommen zwischen der Bundesrepublik Deutschland und den Vereinigten Staaten von Amerika zur Vermeidung der Doppelbesteuerung auf dem Gebiete der Nachlass-, Erbschaft- und Schenkungssteuern (DBA-USA-Erb) vermieden werden werden. Hierzu verweisen wir auch auf den Beitrag Die Besteuerung deutsch-amerikanischer Erbfälle nach dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen.