Grundbuch in Spanien - FAQ

Als Rechtsanwalt für deutsch-spanisches Erbrecht und Immobilienrecht berate ich oft zu Fragen des spanischen Grundbuchrechts. Nachfolgend werden die am häufigsten gestellten Fragen zum spanischen Eigentumsregister (registro de la propiedad) in Frage und Antwort diskutiert.

Wer kann das spanische Grundbuch einsehen?

Jeder, der ein berechtigtes Interesse hat, kann beim zuständigen spanischen Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) - auch als Grundbuchamt bezeichnet - einen Grundbuchauszug beantragen (vgl. Art. 607 CC, 221,222 LH). Ein legitimes Interesse wird z. B. bei einer Anfrage durch einen Rechtsanwalt angenommen.

Welche Angaben werden für einen Grundbuchauszug benötigt?

Die Identifikation des Grundstücks und die Einholung eines Grundbuchauszugs ist relativ einfach, wenn Sie die Registernummer haben („Datos registrales"). Schwieriger kann es werden, wenn nur die Anschrift oder gar nur die Lage bekannt ist. Hilfreich ist auch der Vor- und Nachname des aktuellen Eigentümers.

Was steht im Grundbuchauszug?

Man unterscheidet den einfachen Grundbuchauszug (Nota Simple informativa)und den qualifizierten Grundbuchauszug (certificación). In der Regel genügt ein einfacher Grundbuchauszug. Er ist lediglich eine (unverbindliche) Auskunft und enthält folgende Angaben:

  • Beschreibung des Grundstücks (Description): Grundstücksgröße, bebaute Fläche, Lage,
  • Eingetragener Eigentümer (Titulares Actuales),
  • Art des Erwerbs (z.B. Kauf = compraventa),
  • Datum der Eintragung (dato del inscription),
  • Belastungen (Cargas).

Der qualifizierte Grundbuchauszug ist eine öffentliche Urkunde und enthält weitere Informationen (z. B. vorherige Eigentümer). Er wird z. B. im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt.

Sind in Spanien alle Grundstücke im Grundbuch erfasst?

Nein. Gerade in ländlichen Gebieten sind viele Grundstücke als solche nicht im Eigentumsregister erfasst.

Wie schnell erhalte ich einen Grundbuchauszug?

Liegen die erforderlichen Informationen vor, erhält man einen einfachen Grundbuchauszug in der Regel über das Internet binnen 24 Stunden. Im Fall des qualifizierten Grundbuchauszugs kann die Erteilung allerdings wesentlich länger dauern.

Wird der Eigentümer informiert, dass ein Grundbuchauszug für seine Immobilie beantragt wurde?

Nein.

Kann ich mir sicher sein, dass die im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Person auch tatsächlich Eigentümer ist?

Das spanische Grundbuch kann - wie das deutsche Grundbuch - unrichtig sein, da der Erwerb und Verlust des Eigentums auch außerhalb des Grundbuchs erfolgen kann. In Spanien kann z. B. die Immobilie auch durch privatschriftlichen Vertrag erworben/veräußert werden. Allerdings kann man von Personen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, gutgläubig Eigentum erwerben. Schließlich kann die Immobilie natürlich vererbt worden sein, ohne dass eine Nachlassabwicklung/Grundbuchumschreibung durchgeführt wurde.

Sollte ich mich als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen?

Ja. Ansonsten besteht die Gefahr, dass der eingetragene (Vor-) Eigentümer das Grundstück an einen gutgläubigen Dritten (nochmals) veräußert und Sie hierdurch Ihre Rechte verlieren! Außerdem können Gläubiger des Verkäufers solange in die Immobilie die Zwangsvollstreckung betreiben, wie diese auf ihn registriert ist.

Welche Unterlagen benötige ich, um ins Grundbuch eingetragen zu werden?

Wenn Sie die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag (escritura pública de compraventa) gekauft haben, genügt die (Original-) Urkunde. Wurde die Immobilie nur mit privatschriftlichem Vertrag erworben, wird hingegen eine lückenlose Dokumentation mit öffentlichen Urkunden nachzuholen sein. Unter Umständen ist sogar ein gerichtliches Verfahren durchzuführen (z. B. „Expediente de Dominio"). Haben sie die Immobilie durch Erbfall erworben, müssen Sie zunächst eine Nachlassabwicklung durchführen. Hierzu muss vor einem spanischen Notar oder Konsul die Erbschaftsannahme (aceptación de la herencia) und die spanische Erbschaftsteuer erklärt und gezahlt werden; vorher besteht eine Eintragungssperre (cierre registral).

Werde ich auch eingetragen, wenn ich die Immobilie über eine spanische Gesellschaft erwerbe?

Nein. Erwirbt eine Gesellschaft (z. B. S.L.) die Immobilie, so wird ins Grundbuch nur die Gesellschaft selbst eingetragen. Im einfachen Grundbuchauszug werden weder der Geschäftsführer noch die Gesellschafter benannt. Der Geschäftsführer kann aber über eine anschließende Handelsregisteranfrage identifiziert werden. Dieser ist oftmals auch der wirtschaftlich Berechtigte.

Glossar: Notarieller Kaufvertrag (escritura pública de compraventa); Qualifizierter Grundbuchauszug (certificación); einfacher Grundbuchauszug (Nota Simple informativa)

Diesen Artikel bewerten
 
 
 
 
 
 
 
1 Rates (100 %)
Rate
 
 
 
 
 
 
1
5
5
 

Do You have any Questions?

We look forward to assisting you. For the sake of simplicity and efficiency, we request that you use our contact form for your inquiry and describe the matter as clearly as possible. In addition, you can include relevant attachments. After submitting your inquiry, we will contact you either by telephone or e-mail within 2 working days. If we can assist, we will suggest a time and date for an initial consultation. Of course, you can also contact this firm or a particular attorney directly to make an appointment for a personal consultation or telephone consultation (find contact details here). Please be advised that no attorney-client relationship is created by sending us an email or filling out this contact form. For information on our fees, please click here.