New York: Übertragung eines Co-op

Als Rechtsanwalt für deutsch-amerikanische Erbrecht und in New York zugelassener Anwalt beraten wir oft bei der Abwicklung von Nachlässen im US-Bundesstaat New York. Dabei begleiten wir auch den Verkauf von Immobilien, die von Todes wegen erworben wurden. Der Beitrag zeigt auf, welche Besonderheiten im Hinblick auf die Veräußerung eines Coop zu beachten sind.

Was ist ein Co-op? 

Bei einer "cooperative" - auch als "co-op" bezeichnet -  ist Eigentümer eines Mehrfamilienhaus oder eines Apartmenthauses eine Gesellschaft (corporation) und die Anteilseigner (stock holder) erhalten auf der Grundlage eines Nutzungsvertrags (proprietary lease) ein Nutzungsrecht (long term proprietary lease). Die Anteilseigner müssen entsprechend des Wertes ihres Anteils an die Gesellschaft einen Beitrag für die Betriebskosten (maintenance charges) zahlen. Wenn das Gebäude der  Gesellschaft mit einer Hypothek (mortgage) belastet ist, werden in diesem Wege außerdem die Zinsen für die Tilgung des Hypothekendarlehens eingesammelt. 

Der Anteil an der Gesellschaft ist unter Lebenden veräußerbar und vererblich. Allerdings kann der Gesellschaftsvertrag hierzu Regelungen enthalten, z.B. Zustimmung durch den Vorstand (Board of Directors) der Gesellschaft.

Eine cooperative ist vergleichbar mit einer Genossenschaft und wird nachfolgend als solche bezeichnet. 

Übertragung/Erwerb

Der Übertragungsbevollmächtigte (transfer agent) ist im Auftrag der Genossenschaft mit der Vorbereitung, Bearbeitung und Verteilung der notwendigen Papiere, die im Zusammenhang mit der Übertragung der Rechte an einer Genossenschaft-Wohnung erforderlich sind, betraut.

Eine Aufgabe des Übertragungsbevollmächtigten ist die Einziehung des alten Anteilsscheins (stock certificate) und des Nutzungsvertrags  und die Ausstellung eines neuen Anteilsscheins und Nutzungsvertrags. Er darf den Anteilsschein nicht übertragen, wenn dieser als Sicherheit verpfändet wurde. Daher wird er in der Regel verlangen, dass das Ergebnis einer Recherche eines namhaften Rechtsdienstleisters (title company) über das Bestehen eines Pfandrechts (liens) vorgelegt wird.

Wenn der Käufer den Erwerb finanziert auch eine Anerkennungsvereinbarung (Aztec Recognition Agreement oder Aztec Form), ein Betriebskostenabrechnung (maintenance letter) und eine Zustimmung (consent) verlangt.

Eine Anerkennungsvereinbarung ist ein Vertrag, der zwischen einem Käufer, der  Genossenschaft und einem Darlehensgeber (lender) geschlossen wird. In diesem Dokument erkennt die Genossenschaft ihre Beziehung zum Darlehensgeber an und verspricht, den Darlehensgeber in Kenntnis zu setzen, wenn der Käufer die Betriebskosten (maintenance fees) der Genossenschaft nicht bei Fälligkeit bezahlt. Die Anerkennungsvereinbarung legt die Bedingungen für die erforderliche Benachrichtigung des Darlehensgebers fest, wenn der Käufer eine Refinanzierung, Untervermietung, Aufnahme eines zweiten Darlehens oder einen Verkauf beantragt. Die Co-op darf keinen der oben genannten Fälle genehmigen, bevor der Darlehensgeber davon in Kenntnis gesetzt wurde und es abgezeichnet hat.

Ein Wartungsbrief ist ein Schreiben auf dem Briefkopf der Genossenschaft oder der Hausverwaltung, in dem bestätigt wird, dass die Wartungskosten bis zum Ende des Monats, in dem der Vertrag geschlossen wird, bezahlt wurden.

Eine Zustimmung ist ein Brief, der besagt, dass der Vorstand der Genossenschaft der Übertragung zugestimmt hat.

Zur Überprüfung von Übertragungen, die einen Nachlass (estate), ein Treuhandvermögen (trust) oder eine Kapitalgesellschaft (cooperations) oder eine Personengesellschaft (partnership) betreffen, benötigt der Übertragungsbevollmächtigte weitere Unterlagen. 

Für die Übertragung aus einem Nachlasses können zu prüfen sein:

  • die Sterbeurkunde;
  • eine gerichtlich beglaubigte Kopie des bestätigten Testaments;
  • das Zeugnis des Nachlassabwicklers (letters testamentary/letters of administration);
  • die US-Bundes-Nachlasssteuer Unbedenklichkeitsbescheinigung (Federal Release of Estate Tax Lien);
  • die New York Nachlasssteuer-Unbedenklichkeitsbescheinigung (New York State Release of Estate Tax Lien);
  • eine eidesstattliche Versicherung über Erblasserschulden und das Domizil (Affidavit of Debts and Domicile).

Bei Übertragung aus einem Treuhandvermögen (trust) sind zu prüfen

  • eine anwaltlich beglaubigte Kopie des Trust-Dokuments (trust document) und aller Ergänzungen  (Amendments) hierzu,
  • eine aktuelle Bescheinigung betreffend die Person des Treuhänders (Certificate of Letters of Trusteeship),
  • eine eidesstattliche Erklärung der Treuhänder, die die gegenwärtige Existenz der Treuhandgesellschaft, die gegenwärtigen Treuhänder und ihre Befugnis zur Übertragung des Anteilscheins und des Nutzungsvertrags bestätigt;
  • sowie ggf. ein anwaltliches Gutachten.

Bei einer Übertragung, an der eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft beteiligt ist, müssen der Nachweis der Gründung und des Bestehens, der Nachweis der Berechtigung zur Übertragung des Anteilsscheins und eine rechtliche Stellungnehme sowie alle anderen erforderlichen Dokumente geprüft werden.

Eine Haftpflichtversicherung (title insurance) ist für Coop-Übertragungen nicht erforderlich, jedoch kann ein Übertragungsbevollmächtigter bei einer der oben genannten Übertragungen eine Haftpflichtversicherung verlangen, wenn der Titel rechtlich in Frage gestellt werden kann. Haftpflichtversicherung verlangen auch eine Haftpflichtversicherung, wenn der Verkäufer das Original des Anteilsscheins und/oder den Nutzungsvertrag verloren hat. Wenn der Darlehensgeber des Verkäufers den Anteilsschein und/oder Nutzungsvertrag verloren hat, akzeptieren die meisten Übertragungsbevollmächtigter eine eidesstattliche Erklärung des Darlehensgebers des Verkäufers, die dies bestätigt.

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