Schenkung einer Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs

Schenkung und Nießbrauch

Die Schenkung eine Immobilie erfolgt durch Schenkungsvertrag, der durch einen Notar zu beurkunden ist. 

Der Vertrag regelt die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien. Mangels Regelung gelten die gesetzlichen Regeln, siehe hierzu den Beitrag Nießbrauch an Immobilien - Rechte und Pflichten

Einkommensteuer und Nießbrauch an einer Immobilie

Die ertragsteuerlichen Folgen des Nießbrauchs werden im sog. „Nießbrauchserlass″ (BMF vom 30. September 2013, BStBl. I S. 1184) erläutert:

  • Der Nießbraucher, der die Erträge vereinnahmt, versteuert diese als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
  • Er kann im Falle des Vorbehaltsnießbrauch auch weiterhin die Abschreibung steuerlich geltend machen, da er selbst die Anschaffungskosten der Immobilie getragen hat.
  • Im Falle eines Zuwendungsnießbrauchs ist ein Abzug der Abschreibung nicht möglich, da der Nießbraucher die Anschaffungskosten nicht getragen.
  • Soweit der Nießbraucher aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher (siehe hierzu Nießbrauch an Immobilien - Rechte und Pflichten) Verpflichtung die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie trägt, ist er zum Werbungskostenabzug berechtigt.

Wichtig: Im Hinblick auf die ertragsteuerlichen Folgen wird es oftmals sinnvoll sein bei einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie dem Nießbraucher auch die Verpflichtung zur Tragung der außerordentlichen Aufwendungen aufzuerlegen. 

Schenkungsteuer und Nießbrauch

Gegenstand der Schenkung

Im Falle einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt (Vorbehaltsnießbrauch) wird der Wert des Geschenks um den Wert des Nießbrauchs gemindert.

Bei einem Zuwendungsnießbrauch erhält der Nießbraucher diesen im Rahmen einer Schenkung.

Endet der Nießbrauch mit dem Tod des Berechtigten oder zum Ende der vereinbarten Laufzeit, hat dies keine Auswirkungen bei der Schenkung- oder Erbschaftsteuer.

Wert des Nießbrauchs

Der Nießbrauch wird grundsätzlich mit dem Kapitalwert (§§ 13 bis 16 BewG) berücksichtigt. Dieser ergibt sich aus dem durchschnittlichen Jahreswert multipliziert mit einem von der Dauer des Nießbrauchs abhängigen Vervielfältiger. Im Falle eines lebenslangen Nießbrauchs ist das Alter des Nießbrauchsberechtigten maßgebend (§ 14 BewG). Die Vervielfältiger werden jährlich auf der Grundlage der Sterbetafel von der Finanzverwaltung veröffentlicht. Der Jahreswert ergibt sich aus dem durchschnittlichen Jahresertrag, ermittelt aus den Einnahmen abzüglich der vom Nießbraucher zu tragenden Aufwendungen (ohne Abschreibung). Er ist begrenzt auf ein 1/18,6 des Grundstückswerts.

Beispiel: Vater A schenkt seinem Sohn B eine Immobilie mit einem Jahreswert von EUR 100.000 unter Vorbehalt des Nießbrauchs. A ist im Zeitpunkt der Schenkung 60 Jahre alt. Der Vervielfältiger beträgt 12,833 und der Kapitalwert des Nießbrauchs damit EUR 1.283.300. Der Wert des Geschenks mindert sich um diesen Betrag.

Grundsätzlich ist der Wert des Nießbrauchs von der tatsächlichen Dauer des Nießbrauchs unabhängig. Nur im Falle eines frühen Versterbens des Nießbrauchsberechtigten kann der Kapitalwert des Nießbrauchs im Einzelfall rückwirkend anzupassen sein.

Nießbrauch zugunsten von Ehegatten (mehrere Nießbrauchsberechtigte)

Bei Übertragung eines Grundstücks an die Kinder sollen häufig die Mieteinkünfte zu Lebzeiten der Eltern diesen zustehen.

In diesem Fall kann vereinbart werden 

  • ein „Gesamtnießbrauch“ oder
  • ein aufschiebend bedingter Nießbrauch auf den Tod des Schenkers zu Gunsten des anderen Ehegatten (sukzessiver Nießbrauch). 

Beim Gesamtnießbrauch wird der Kapitalwert des Nießbrauchs mit dem höheren Vervielfältiger der beiden Ehegatten berechnet. War nur ein Ehegatte Eigentümer der Immobilie, unterliegt dies der Schenkungsteuer, wobei der Wert des (Zuwendungs-) Nießbrauch maßgebend ist. In diesem Fall kann nur die Hälfte der  Abschreibung geltend gemacht werden.

Im Fall der aufeinanderfolgenden Berechtigung der Ehegatten wird zunächst nur der Nießbrauch des Schenkers nach seinem Lebensalter bewertet. beim Todes des zweiten Ehegatten ist die Schenkungsteuer auf Antrag neu festzusetzen, so dass der Wert des Nießbrauchs des zweiten Ehegatten berücksichtigt werden kann. Der Antrag ist bis zum Ablauf des Folgejahres nach dem Versterben des ersten Ehegatten zu stellen (§ 6 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 BewG). Ertragsteuerlich ist eine aufeinanderfolgende Berechtigung vorteilhaft, da die Abschreibung für die Immobilie bis zum Versterben des ersten Ehegatten in vollem Umfang genutzt werden kann.

Grunderwerbsteuer

Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht wird der Nießbrauch als Entgelt angesehen, so dass insoweit grundsätzlich die Grunderwerbsteuerbefreiung der unentgeltlichen Grundstücksübertragung des § 3 Nr. 2 GrEStG nicht zur Anwendung kommt. Wie die Übertragung in gerader Linie erfolgt, ist sie gleichwohl nach § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei, so dass es in vielen Fällen hierauf nicht ankommt. 

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