Verkauf einer Immobilie in den USA
Der Verkauf einer Immobilie in den USA unterscheidet sich deutlich von einem Verkauf einer Immobilie in Deutschland. Hierzu verweisen wir exemplarisch für Florida auf den Beitrag Kauf und Verkauf einer Immobilie in Florida. Nachfolgende Darstellung beschränkt sich auf die Besteuerung des Veräußerungsgewinns.
US-Kapitalgewinnsteuer
Nach US-Steuerrecht unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie (Verkaufsgewinn) der US-Kapitalgewinnsteuer (capital gains tax). Steuerbar ist auch der Gewinn aus der Veräußerung von Grundvermögen von Seiten eines nicht-ansässigen Ausländers (nonresident alien).
Berechnung des Gewinns
Der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist die Differenz zwischen Verkaufspreis (abzüglich Verkaufskosten) und de steuerlichen Buchwert (basis) der Immobilie. Der steuerliche Buchwert entspricht grundsätzlich den Anschaffungskosten/Herstellungskosten (cost). Der steuerliche Buchwert ist in bestimmten Fällen anzupassen. Die wichtigsten Anpassungen (basis adjustments) sind die Absetzung für Abnutzung (depreciation deduction) und nachträgliche Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten (improvement) nach IRC §§ 1011(a), 1016.
Bei einem Erwerb der Immobilie von Todes wegen (transfer at death) übernimmt der Erwerber nicht den steuerlichen Buchwert (basis) des Erblassers, sondern die basis wird nach dem Verkehrswert (fair market value) am Tage des Todes bestimmt. Bei im Wert gefallenen Immobilien bedeutet dies, dass der potentielle Verlust nicht mehr steuermindernd durch Verkauf realisiert werden kann (Ausnahme vom Grundsatz der basis recovery). Bei einem Wertzuwachs der Immobilie für die Anhebung der basis auf den Tod (step-up in basis) nach IRC § 1014 zu einem Steuervorteil.
Kapitalgewinne von Alleinstehenden bis maximal USD 250.000 und bei Verheiraten bis USD 500.000 sind steuerfrei, wenn eine Immobilie verkauft wird, die mindestens für zwei Jahre der Hauptwohnsitz des Eigentümers gewesen ist. War der Verkäufer nicht-residenter Ausländer, genügt es, wenn er 730 Tage in einem Zeitraum von fünf Jahren in den USA gelebt hat, wobei nur die Zeiten berücksichtigt werden, die der Verkäufer tatsächlich in den USA verbracht hat.
Steuersatz
Der Steuersatz hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde:
- Wurde die Immobilie weniger als 12 Monate gehalten (short-term capital gains tax): Es gilt der allgemeine Steuersatz nebst etwaiger bundesstaatlicher Zuschläge.
- Wurde die Immobilie länger als 1 Jahr gehalten (long-term capital gains tax). Der Steuersatz beträgt 0 %, 15 % oder 20 %, abhängig vom steuerbaren Einkommen und der Art Veranlagung (gemeinschaftlich oder einzeln).
US-Quellensteuer
Grundsatz
Gemäß IRC § 1445 (a) soll der Erwerber, wenn der Verkäufer eine fremde Person (foreign person) war, 15% des Bruttoverkaufspreises einbehalten (sog. FIRPTA withholding tax). Dies dient der Sicherung des Steueranspruchs der USA. Eine "fremde Person" in diesem Sinne ist
- ein nicht-ansässiger Ausländers (nonresident alien),
- eine ausländische Körperschaft, die keine Wahl gemäß IRC § 897(i) getroffen hat, um als inländische Körperschaft behandelt zu werden,
- eine ausländische Personengesellschaft,
- ein ausländischer Trust (foreign trust) oder
- ein ausländischer Nachlass (foreign estate).
Ausnahmen
Nach IRC § 1445 (b) gibt es einige Ausnahmen von der Pflicht zum Einbehalt. Die wichtigsten Ausnahmen sind:
- Der Verkäufer legt eine Versicherung an Eides statt vor, wonach er keine nicht-ansässiger Ausländer ist (nonforeign affidavit);
- Der Verkäufer legt eine Bescheinigung der IRS (qualifying statement) vor, das keine Steuer zu zahlen ist oder diese gezahlt wurde;
- Der Veräußerungserlös übersteigt nicht USD 300.000 und der Käufer nutzt die erworbene Immobilie als Wohnung.
Nach IRC § 1445 (c) kann auch der Einbehalt auf einen bestimmten Betrag beschränkt werden.
Verfahren
Der Erwerber muss den einbehaltenen Betrag mit der form 8228 binnen 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung (closing) an die US-Steuerbehörde IRS abführen. Der Verkäufer erhält zum Nachweis der Abführung die ausgefüllte form 8288-A. Dieses Formular sollte der form 1040NR beigelegt werden. Bei Überzahlung kann auf Antrag unter bestimmten Voraussetzungen Erstattung erfolgen. Hierzu verweisen wir auf den Beitrag Rückerstattung der US-Quellensteuer auf Zahlungen an Deutsche ohne Wohnsitz in den USA nach einem Erbfall.
Bei Beschränkung des Einbehalts nach IRC § 1445 (c)(1)(B) íst das Steuerformular Form 8288-B (Application for Withholding Certificate for Dispositions by Foreign Persons of U.S. Real Property Interests) einzureichen.
Deutsche Einkommensteuer
Einkommen aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Art. 6 (Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen) DBA-USA-ESt, das in den USA liegt, kann nur in den USA besteuert werden (Art. 13 DBA-USA-ESt).
Allerdings besteht ein Progressionsvorbehalt (Art. 13 i.V.m. Art. 23 Abs. 3 Buchst. a S. 1 und 2 DBA-USA-ESt., § 32 b Abs. 1 Nr. 3 EStG).Der Progressionsvorbehalt hat zur Folge, dass der in den USA erzielte Veräußerungsgewinn zwar nicht Teil der deutschen Steuer unterliegenden Bemessungsgrundlage wird, er aber bei der Berechnung des auf die der tariflichen Steuer unterliegenden Einkünfte berücksichtigt wird. Dies gilt aber natürlich nur dann, wenn der Veräußerungsgewinn überhaupt nach § 23 Abs. 1 Nr.1 EStG der deutschen Einkommensteuer unterfällt.
Die US-Bundes-Einkommensteuer kann nicht nach § 34c EStG auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet werden (§ 34c Abs. 6 EStG).
Sie mindert auch nicht die Bemessungsgrundlage des in Deutschland zu berücksichtigenden Veräußerungsgewinns (vgl. § 12 Nr. 3 EStG).
Glossar: Nicht-ansässiger Ausländer (nonresident alien)
