Grundlagen
Nach englischem Recht gibt es zwei Formen des gemeinschaftlichen Eigentums:
- Gesamthandseigentum mit Anwachsungsrecht auf den Tod (joint tenancy) und
- Bruchteilseigentum (tenancy in common).
Bei der tenancy in common wird ein ideeller Anteil erworben, über den gesondert verfügt werden kann. Die Eigentümer (tenants) können unterschiedliche Anteile am Eigentum haben. Beim Tod eines Mit-Eigentümers fällt dessen Anteil in seinen Nachlass (estate) und wird im Rahmen eines Probate-administration Nachlassverfahrens auf den Begüntigten (beneficiary) übertragen.
Bei der joint tenancy halten zwei oder mehr Personen das Grundvermögen gemeinsam. Ungleiche Anteile sind nicht möglich. Beim Tod einer der Miteigentümer wächst dessen Anteil den anderen an (right of survivorship). Zweck der joint tenancy ist in der Regel die Vermeidung des probate-administration Nachlassverfahrens.
Begründung der Joint Tenancy
Es gibt 4 Voraussetzungen für die Entstehung einer joint tenancy:
- gemeinsame Berechtigung und Kontrolle (unity of possession);
- die wirtschaftliche Beteiligung an dem Vermögensgegenstand muss identisch sein (unity of interest);
- die Berechtigung muss ihren Ursprung in dem gleichen Vorgang haben (unity of title); und
- die Berechtigung muss gleichzeitig begonnen haben (unity of commencent of title).
Diese Voraussetzungen werden als die vier Einheiten (unities) bezeichnet.
Wird beim Erwerb keine ausdrückliche Regelung getroffen, ob eine joint tenancy begründet werden soll, wird der Wille eine joint tenancy zu begründen vermutet (Stack v Dowden [2007] 2 AC 432; Jones v Kernott [2011] UKSC 53 ). Unter bestimmten Umständen wird die Vermutung allerdings verdrängt, z.B. wenn es ungleiche Beiträge zum Erwerb gab (Walker v Hall [1984] 5 FLR 126; siehe aber Stack v Dowden [2007] 2 AC 432).
Beendigung der Joint Tenancy
Jeder joint tenant kann zu Lebzeiten durch einseitige schriftliche Erklärung (words of serverance) oder die Übertragung seines Anteils die joint tenancy aufheben. Folge ist, dass tenancy in common entsteht.
Joint Tenancy und deutsches Erbrecht
Die Europäische Erbrechtsverordnung (EuErbVO) ist im Hinblick auf "Miteigentum mit Anwachsungsrecht des Überlebenden" - dies umfasst die joint tenancy - nicht anwendbar. Vielmehr richten sich die Voraussetzungen und die Rechtsfolgen einer joint tenancy an Vermögensgegenständen in England und Wales, nach dem Recht von England und Wales. Allerdings kann der Übergang von Todes wegen mittels der joint tenancy einen den Pflichtteilsergänzungsanspruch auslösen, wenn im Hinblick auf die Rechtsnachfolge von Todes wegen nach der EuErbVO das Recht der Bundesrepublik Deutschlands anwendbar ist.
Schwierige Fragen stellen sich auch im Hinblick auf den Pflichtteil, wenn der (wirtschaftlich) Begünstigte der joint tenancy selbst den Pflichtteil verlangt.
Änderung des englischen Grundbuchs bei Tod eines Miteigentümbers
Um nach dem Tod eines Miteigentümers bei einer Joint Tenancy die Eintragung eines überlebenden Miteigentümers an einer Immobilie in England zu beantragen, ist das Formular DJP (Deceased joint owner) auszufüllen und zusammen mit einer offiziellen Kopie der Sterbeurkunde des Verstorbenen beim das Grundbuchamt (HM Land Registry) einzureichen. Dadurch wird der Name des Verstorbenen aus dem Grundbuch gestrichen, so dass der überlebende Eigentümer der einzige eingetragene Eigentümer ist.
Unsere Leistung: Gerne sind wir Ihnen bei der Eintragung des überlebenden Miteigentümers behiflich.
