Grundstücksrechte in England

Rechte an Grundstücken

Es wird zwischen den dinglichen Rechten (legal estates) und den equitable estates unterschieden. Als dingliches Recht legal estates) können nach Sec. 1(1) Law of Property Act 1925 (LPA 1925) begründet werden:

  • Das freehold estate.gibt dem Berechtigten das zeitlich unbegrenzte umfassende Recht an einem Grundstück und ist damit mit dem Eigentum im Sinne des BGB vergleichbar.
  • Ein leashold estate ist das unbeschränkte Recht an einem Grundstück oder an einem klar bestimmten Teil davon für eine fest bestimmte Zeit, das der landlord einer anderen Person, dem tenant, gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgelts (rent) gewährt. Innerhalb dieses Rahmens können die Rechte und Pflichten von den Vertragsparteien frei ausgestaltet werden. Das Entgelt kann auch nur nominal sein und der Vertrag über eine lange Zeit währen (z.B. 99 Jahre).

Durch den Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 wurde mit Wirkung zum 27.09.2004 ein dem deutschen Wohnungseigentum vergleichbare Eigentumsform, das commonhold, eingeführt. Die Wohnungseigentümer haben neben ihrem Eigentum an der jeweiligen Wohnung (unit) einen Anteil an der commonhold association, die rechtlich Eigentümer aller gemeinsamen Grundstücks- und Gebäudeteile ist. Die Ausgestaltung dieser Gemeinschaft und die wechselseitigen Pflichten der Wohnungseigentümer erfolgt durch articles of association und ein commonhold community statement.

Sonstige Rechte (z.B. auf Lebenszeit bedingte Nutzungsrechte) können nur als equitable right (d.h. als eine Art von trust) begründet werden.

Grundstücksbelastungen

Auch bei Grundstücksbelastungen (interests in land) wird zwischen den dinglichen Rechten (legal interests) und den equitable interests unterschieden. Nach Sec. 1(2) LPA 1925 können folgende legal interests begründet werden: 

  • Hypotheken (mortgages);
  • Für eine unbestimmte Dauer oder fest bestimmte Zeit bestellte Grunddienstbarkeiten (easements), z.B. in Form eines Wege- oder Leitungsrechts;
  • Rentcharges. 

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten und bedingte Rechte können nur in equity entstehen. Die wichtigsten equitable interests sind

  • Rechte aus einer trust-Vereinbarung,
  • beschränkt persönliche Dienstbarkeiten (convenants) und
  • Rechte aus einer Vereinbarung über ein dingliches Recht, wenn die Form der Deed nicht gewahrt wurde.

Mehrheit von Berechtigten

Zwei oder mehr Berechtigte können an einen Grundstücksrecht als

  • joint tenancy oder
  • tenancy in common 

berechtigt stein. Bei der tenancy in common wird ein ideeller Anteil erworben, über den gesondert verfügt werden kann (Bruchteilseigentum). Bei einer joint tenancy halten zwei oder mehr Personen das Grundvermögen gemeinsam. Ungleiche Anteile sind nicht möglich. Beim Tod einer der Miteigentümer wächst dessen Anteil den anderen an (right of survivorship). 

Weitere Informationen zur joint tenancy finden Sie in dem Beitrag Joint Tenancy bei Grundvermögen in England

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